Tipologie del contratto di affitto

Forse non tutti sanno che esistono diverse forme di contratto di locazione (o affitto) , per la precisione ne esistono 5!

contratti di affitto

Contratto ordinario a canone libero (4+4)

Il contratto ordinario è’ uno dei contratti più classici e viene caratterizzato dalla possibilità di definire in maniera autonoma l’entità del canone col solo vincolo della durata minima dei 4 anni col rinnovo automatico degli altri 4.

C’è però la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico, quindi con disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge.

I motivi per cui il locatore può impedire il rinnovo automatico devono essere di “necessità”, per esempio, l’utilizzazione dell’immobile per se o per i familiari, vendita dell’immobile, immobile da sottoporre a importanti ristrutturazioni ecc..

Non vi sono vincoli che possano impedire alle parti di concordare una durata maggiore.

Trascorsi i primi 4 anni il locatore può inviare una lettera raccomandata al conduttore, ma almeno 6 mesi prima dello scorrere dei primi 4 anni, indicando la motivazione per cui ha deciso di non concedere gli altri 4 anni previsti dal contratto.

Trascorsi gli 8 anni le parti possono continuare il rapporto di locazione con un rinnovo del contratto a nuove condizioni.

Almeno 6 mesi prima della scadenza degli 8 anni il locatore può dare disdetta indicando il motivo per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile. 

Il conduttore può recedere il contratto 6 mesi prima della scadenza dei 4 oppure 8 anni… o se previsto nel contratto, in qualunque momento con comunicazione raccomandata sempre 6 mesi prima.

Esiste il tacito rinnovo, se non vi sono comunicazioni dalle parti alla scadenza del contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

Contratto di locazione transitorio

I contratti di locazione transitorio servono per soddisfare esigenze transitorie di locazione, difatti i rapporti locatizi del contratto transitorio possono avere una durata non inferiore a 1 mese e non superiore a 18 mesi. 

Trascorso il termine concordato tra le parti, infatti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione da entrambe le parti.

Ciò significa che, qualora allo scadere del contratto siano ancora in essere le cause di transitorietà, le parti dovranno attivarsi per confermare l’interesse alla prosecuzione della locazione, non vi è il tacito rinnovo.

Il contratto di locazione transitorio dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che imponga l’esigenza transitoria del locatore e dell’inquilino.

Le parti dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.

Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della “transitorietà” abitativa, il contratto-tipo dovrà prevedere che la durata del contratto transitorio verrà sostituita da quella prevista per il contratto “libero”.

L’esigenza abitativa “transitoria” dovrà essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

Il canone di locazione di un contratto transitorio è definito secondo gli accordi territoriali all’interno dei valori minimi e massimi fissati a livello locale per i contratti “concordati”.

Il calcolo del canone di locazione di un contratto transitorio è simile a quello del contratto concordato aumentato del 20%.

Contratto di locazione concordato (3+2)

Il canone del contratto di locazione concordato è più basso di quello del “mercato”; esso viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e gli inquilini.

Per raggiungere il valore del canone di locazione esistono delle tabelle (in dotazione alle associazioni dei proprietari) dove valutando parametri e caratteristiche dell’immobile si può facilmente risalire al valore concordato.

Lo scopo del legislatore è quello di ottenere attraverso il contratto di locazione concordato un canone di locazione basso per i conduttori e benefici fiscali per i locatari (irpef, ici, imposta di registro).

Agevolazioni col contratto di locazione concordato

Il locatario gode di un abbattimento del 30% del canone su cui pagherà l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 5%. Quindi inserirà in dichiarazione solo il 49,5% del canone annuale.

Imposta di registro: 15% locatario – 15% conduttore

Per il conduttore è prevista una detrazione d’imposta:

  • di €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71
  • di €.247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41. Oltre si perde ogni agevolazione

Alla scadenza dei primi tre anni il contratto è automaticamente rinnovato per altri 2 anni, il locatore può però rinnovarlo per altri 3 anni a nuove condizioni.

Alla scadenza dei 5 anni (3+2) le parti possono avviare la procedura per:

  • rinnovo dello stesso a nuove condizioni
  • rinuncia del rinnovo del contratto

Comunicazioni sempre a mezzo raccomandata

Se entrambe le parti non promuovono alcuna iniziativa il contratto si considera tacitamente rinnovato per due anni alle medesime condizioni. 

In caso di disdetta da parte del locatore (o se è pattuito anche da parte del locatore) è obbligato a dare comunicazione per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R), almeno sei mesi prima della scadenza.

Le spese di registrazione del Concordato sono inferiori a quelle per altri contratti e il deposito cauzionale che il locatore può chiedere al conduttore non può essere superiore alle 3 mensilità

Contratto transitorio per studenti

Il contratto transitorio per studenti può avere una durata variabile dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritto sia da uno studente individuale sia da un “gruppo” studentesco la cui però unica “clausola” deve essere quella di sottoscriverla nel comune dove ha sede l’università (o sedi distaccate).

E’ obbligo del locatore verificare che il conduttore sia veramente uno studente e regolarmente iscritto (con certificazione); nel caso a seguito della verifica il locatore non renda disponibile l’alloggio al conduttore (lo studente) vi è una penale di 36 mensilità a favore dello studente.

Il canone di locazione applicato al contratto transitorio per studenti è vincolato agli accordi locali come il contratto a canone concordato e il deposito cauzionale non può superare le 3 mensilità.

Vigono anche per il contratto transitorio per studenti agevolazioni fiscali per il locatore.

Contratto di comodato d’uso

Il comodato d’uso è di fatto un contratto e viene spesso usato nel caso “classico” in cui un genitore lascia al figlio un appartamento di proprietà mettendosi in regola col fisco potendo usufruire cosi di agevolazioni fiscali (per il locatore).

Le figure qui cambiano, non abbiamo più il locatore e il conduttore, ma il comodante (il proprietario) e il comodatario (l’occupante).

E’ importante osservare che il comodatario è obbligato a restituire l’immobile non appena il comodante la richieda.

Il contratto di comodato è generalmente gratuito.

Michele

Mi chiamo Michele Bozzo, sono un consulente informatico dal 2001 e con passione mi occupo di informatica, blog e sopratutto di wordpress. La mia passione per questo settore mi ha portato a progettare Tartacasa.it con l'intento di voler aiutare sempre più persone nella gestione della casa, tasse, arredamento, fai da te.

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